“QUIERO

TENER LA MEJOR COMPAÑÍA DE REAL ESTATE DE LA ARGENTINA”

GERARDO AZCUY, ARQUITECTO Y DESARROLLADOR, NOS DEDICÓ UNA MAÑANA EN LA QUE HABLÓ DE SU HISTORIA, SUS COMIENZOS, LA MAGNITUD DE SU EMPRESA Y SUS SUEÑOS. ADEMÁS DE LA CHARLA EN EL ESTUDIO, RECORRIMOS CON ÉL DONNA TERRA, LA TORRE QUE ESTÁ PRÓXIMA A ENTREGARSE.

Texto: María Eugenia Usatinsky  |  Fotos: Marina Cassolino y gentileza Azcuy
 

Detallista y disciplinado. Así podría describirse al arquitecto Gerardo Azcuy, fundador y director general de Estudio Azcuy, empresa de arquitectura y desarrolladora que ya cuenta con 200.000 m2 de viviendas finalizadas en su haber y otros 70.000 m2 que actualmente están en desarrollo o construcción (cuatro obras, una en etapa de excavación y dos proyectos por iniciar este año).

Prueba de su perfeccionismo fue la obsesión que le despertó una pequeña mancha de café que estaba sobre la mesa de la sala de reuniones en la que recibió a Marketing de Obras. Lo irritaba y dispersaba su concentración. Recién, luego de limpiarla, pudo entregarse a una charla amena en la que fluyeron recuerdos, experiencias, anécdotas y su mirada particular del mercado del real estate.

Desde que egresó como arquitecto de la Universidad de Buenos Aires, su meticulosa filosofía y compromiso con los proyectos le permitió crecer profesionalmente, afrontar nuevos desafíos pero no por ello olvidar su objetivo primario: construir hogares. El foco siempre estuvo en las viviendas. En sus primeros años proyectaba y dirigía la construcción de casas unifamiliares. Luego, en 1995, se animó a encarar su primer desarrollo, que marcó su camino. En los años que siguieron, la mayoría de sus emprendimientos los concentró en Caballito, el barrio porteño que aún elige.

Con 25 años de trayectoria como desarrollador –y más como arquitecto– Azcuy lidera un equipo de 60 colaboradores que trabaja en las oficinas de la compañía, cuenta con más de 200 obreros propios que están en las obras diariamente y más de 500 personas subcontratadas.

Durante su primera etapa como desarrollador construyó la serie de edificios bautizada Building. Luego, evolucionó hacia la actual línea Donna, de la que ya hay siete edificios en construcción. El primero de ellos, Terra, se entregará en septiembre de este año (ver Visita de obra).

 

En el sitio web de la empresa hay una sección que denominan Universo Azcuy, donde se ven fotos de sus viajes y parte de su historia personal, y se citan frases sobre el perfeccionismo. ¿Cómo es ese universo y cómo se fue conformando?

Es un camino de mejora constante, una forma de vida. Nosotros hacemos departamentos donde la gente vive, pero entendemos que cuando uno proyecta o construye esas casas hay una serie de factores que participan. El proceso de mejora constante en la arquitectura es realmente así:  uno va haciendo obras que van quedando, se ve cómo envejecen, cómo la gente las usa y así se puede analizar cómo mejorar la siguiente.

Eso transforma todo el quehacer profesional en una especie de bola de nieve a partir de la cual se va mejorando edificio tras edificio.

Somos una compañía integral de real estate porque elegimos el terreno, lo compramos, nos fondeamos –a veces con inversores, otras con capital propio y a veces con un poco de venta anticipada– y luego elegimos el proyecto que queremos hacer. Tratamos de que obra tras obra el producto terminado sea superador. Es una forma de ser y de trabajar.

 

¿Cómo fue su acercamiento a la arquitectura? ¿Viene de familia relacionada con esta actividad?

No, no tengo familiares arquitectos, ni empresarios, ni comerciantes, pero sí profesionales: mi padre es científico y mi madre, botánica.

 

¿Cómo era en su época de estudiante?

Tenía pelo largo (risas) y soñaba con que viniera un cliente y me encargase una casa.

 

¿Se imaginaba proyectando o como desarrollador?

No, me imaginaba proyectando y, eventualmente, haciendo dirección de obra. El resto se fue dando. En los primeros años de actividad trabajé haciendo proyecto y dirección de obra para casas de particulares. Siempre me gustó la parte creativa de la arquitectura. Después se fueron sumando otros desafíos, como emprender una obra para luego salir a venderla, que era otro mundo absolutamente diferente. Ya no era solo la habilidad de proyectar y construir, sino también la de buscar el dinero, aplicarlo en un proyecto y que después la gente lo haga propio, lo pague y lo viva.

 

¿Cómo surgió ese primer proyecto?

Lo desarrollamos en el ‘95. En esa época tenía un socio; terminamos de hacer la obra y, al mirar los números, vimos que habíamos empatado (entre inversión e ingresos). Era el aprendizaje de hacer algo que era muy distinto: pasar de ser un profesional que hace proyecto y dirección de obra –y eventualmente la construcción– a ser alguien que toma un riesgo, hace una inversión, expone su capital, su nombre y a otras personas que participan en el emprendimiento a un resultado que a veces es bueno, otras es regular y a veces es malo. Después vino la parte comercial, que es la de saber vender lo mejor posible lo que uno trató de convertir en realidad.

En esa época empecé a tomarle el gusto a la propiedad horizontal pero, principalmente, a aprender de qué se trataba. La integración de esas habilidades –creativa, comercial y emprendedora– fue el cimiento de esta compañía, con la que cubrimos toda la actividad por completo.

 

¿Cómo los afectaron las diversas situaciones económicas que atravesó el país?

El país es un subibaja permanente. La crisis de 2000 fue muy determinante porque era bastante inexperto y aprendí bastantes cosas. Pero, después de darnos algunos golpes y de padecerlo, los siguientes 20 años traté de tomar la actividad fuera de los ciclos del país, no como un emprendimiento sino como una empresa. En algunos proyectos toca una realidad y en otros, una diferente. Hay que dejar de mirar la foto día por día para empezar a verla en períodos de cinco o diez años, y eso es lo que hicimos.

En este momento estamos con la serie de edificios Donna, que comenzó con la torre Terra (de Av. Pedro Goyena 1760), que se entrega en poco tiempo. Fueron tres años de obra y dos años y pico de mesa de dibujo, entonces en total comprende un ciclo de cinco años desde que iniciamos esa serie. También tenemos terrenos recién comprados en proceso de proyecto y aprobaciones para comenzar la construcción en 2021 y que se terminarán dentro de otros tres años. Entonces son nueve años en total, donde pasaron tres gobiernos, dólar alto, bajo y planchado e inflación alta y baja. La clave para armar una compañía de real estate es tener la solidez financiera para poder afrontar esos períodos.

 

La mayoría de los desarrolladores trabajan con modelo de fideicomisos al costo, pero su empresa comercializa con precio cerrado y están ofreciéndoles a los clientes pagar el saldo de las unidades durante los cuatro años posteriores a la entrega. ¿Cómo sostienen esta propuesta de pago con los vaivenes que tiene el país?

Cada uno tiene su forma de ver el negocio y son todas respetables. Cada desarrollador viene de mundos distintos. Hay quienes provienen del lado de las finanzas, otros del mercado inmobiliario, otros que son simples inversores o gente muy fuerte económicamente, entonces contratan a los distintos profesionales involucrados para armar negocios por proyecto, y otros –como es nuestro caso– que venimos de la arquitectura. Nuestra especialidad no son las finanzas. Fuimos armando una compañía granito a granito de arena durante todos estos años y nos fuimos haciendo más fuertes entendiendo cuál es nuestro modo de hacer el negocio.

La figura del fideicomiso aplica muy bien en los casos en los que el negocio se organiza con un grupo de actores diversos que combinan esfuerzos y hay uno que aporta tierra, otro plata, otro el proyecto, otro la dirección, otro la construcción, otro la comercialización y uno administra. Es un sistema válido que tiene ventajas y contras, pero muy necesario cuando no hay una figura que pueda manejar la totalidad. En nuestro caso no aplica, porque todos esos roles estarían resumidos en mi persona. Somos una sociedad anónima sólida que es garantía financiera del proyecto. Aparte, como presidente de la sociedad, yo soy proyectista, director de obra y constructor, entonces soy fácilmente identificable y eso transmite una enorme confianza. En la empresa somos tres socios, pero yo soy el mayoritario.

No hay que olvidar que el real estate es, de alguna manera, un mundo de inversiones y de resguardo de capital, por lo que es muy importante la confianza a trasladarle a quien te da el capital de toda su vida. Poder mostrar la cara, decir quién es el responsable y estar visible en las distintas fases del negocio nos da muy buen resultado.

 

¿Y cómo es el acompañamiento de los inversores?

El inversor nos ayuda a apalancarnos porque, si nosotros trabajáramos solo con nuestro capital, construiríamos la quinta parte de los metros que hacemos en este momento. Es como un apéndice nuestro, nos ayuda a fondearnos y a tener autonomía de los vaivenes del consumidor final que por momentos se asusta y se retrae o que depende de poder vender para comprarnos. Las diversas circunstancias generan repercusiones en nuestro negocio, así que hay que estar atento y tener una lectura rápida de lo que sucede en cada época para anticiparse y adaptarse inmediatamente.

Por ejemplo, como vemos que por ahora no habrá financiación externa bancaria, dadas las tasas de inflación, el cepo al dólar y la escasez de dólares en la Argentina, este año decidimos financiar un 10% de nuestra cartera, alrededor de 7.000 m2. Se podrán pagar saldos de 30% hasta en cuatro años a tasa en dólares del 8% anual, que es baja. Creo que esto dinamizará bastante porque permite hoy comprar con el 70% del dinero. Una parte será anticipo y, si es para comprar en un proyecto al que aún le falta un año para iniciar la obra, tendría cuatro años (durante la obra) para pagar el 40% y después tiene la posibilidad de vender su unidad o tomar financiación para pagar el resto. Por ello decidimos dar ese 30% optativo. Pensamos que está bueno y lo estamos implementando.

 

Siendo tan perfeccionista, ¿se permite delegar parte del trabajo?

Suelto cuando no doy más. Primero tuve que largar las obras, después fui soltando la mesa de dibujo y así casi todo. En la compañía tenemos un equipo de tres directores y ocho gerentes, pero yo soy el que veo todos los procesos. Es divertido y complicado dado que, a su vez, tengo algunas misiones particulares que no hace ninguna otra persona porque son difíciles de delegar: se trata del corazón del negocio, su creación. Todos los días aparecen dos o tres lotes, oportunidades y gente que oferta, pero soy yo quien trato de darme cuenta de si hay que bajar o no el precio, si hay que financiar, vender o comprar, y si hay que agregar metros o esperar. Es una sensación. Pero, si no estás cerca de los hechos, es muy difícil tomarle la temperatura a un país como este, que cambia todos los días. Entonces, eso trato de no delegarlo.

¿Siempre se focalizó en la construcción de viviendas?

Sí, hice muy pocas cosas que no sean residenciales. Es lindo hacerle la casa a la gente. Antes de dedicarme a propiedad horizontal hice 50 casas y es muy gratificante. Pero da mucho trabajo y es difícil generar volumen solo con la construcción de casas. Uno puede levantar diez a 12 casas a la vez como máximo –que es lo que hacía–, porque los propietarios quieren que te reúnas y les cuentes del proyecto.

Cuando se fabrican viviendas no se puede perder de vista que todas las expectativas de la persona que está del otro lado de la mesa están volcadas allí, porque la casa es la cosa más importante que tiene en su vida, después de la familia. Entonces, la carga emotiva y la responsabilidad son enormes.

En su momento evalué hacer housing, casas en gran escala, pero me gustó más la propiedad horizontal. Este es un mundo tan vasto y complejo que no veo que tenga mucho sentido hacer también oficinas o galpones industriales. Uno tiene que terminar decidiendo qué hacer y es un desafío tan enorme querer hacer las cosas realmente bien, que alcanza y sobra con dedicarse a edificios residenciales, así que no me distraje en hacer otra clase de cosas ni en irme hacia otros lugares.

 

Justamente esa era la siguiente pregunta: ¿por qué optaron siempre en construir en Caballito y no expandirse hacia otros barrios?

Aquí tenemos una gran comodidad. Nos llegan los terrenos de primera mano, los compradores de los departamentos y generamos un boca en boca muy fuerte. Este es un negocio de confianza, pero para generarla te tienen que conocer, y para ello hay que estar cerca o que alguien hable sobre uno.

Preferimos quedamos en un radio reducido y eso hizo que nos conocieran. También fuimos muy cuidadosos en desarrollar nuestra área de posventa, para que haya siempre alguien con una sonrisa atendiendo los llamados o reclamos, porque hay cosas que pueden salir mal. Son miles de obreros que están trabajando de distintos gremios y en distintas condiciones, entonces –por más perfeccionista que sea– siempre hay algo que no sale bien o como el cliente quiere.

 

¿Cómo fue que desembarcaron en Caballito por primera vez?

Yo había estudiado para ser Maestro Mayor de Obra (MMO) en el Huergo (ENET N° 9), que queda en este barrio, y me gustaba desde aquella época. En 2000 vino una especie de borrón y cuenta nueva, y dejé definitivamente de hacer casas. En ese entonces, en el diario apareció publicado un terrenito a la venta ubicado en Senillosa y avenida Alberdi, y otro en la calle Bertres al 400. Con un socio compramos ambos y arrancamos a construir edificios en 2005.

En Senillosa íbamos a construir dos departamentos de 55 m2 por piso y, cuando estábamos por empezar la obra de pozo, fui a tocarles el timbre a los dueños linderos para presentarme, pero ambos nos ofrecieron darnos los terrenos en canje para hacer un edificio con triple frente. ¡Así fue mi llegadita a Caballito! (risas). Teníamos plata para construir un edificio de máximo 1.000 m2 y estábamos en 3.500 m2, tuvimos mucha suerte. Ese fue el primer proyecto y a partir de ahí todo fue mejor.

 

Pero también están por lanzar un proyecto en Belgrano, ¿ahora decidieron ampliarse?

Con una mano lo quiero hacer y con la otra no. Tengo una lucha interna. Me va a ir bárbaro pero es como cuando querés comprarte un auto: primero no tenés el que no te podés comprar, después tenés el auto que vas a comprar con plata que no tenés y que vas a tener que pagar financiadamente; luego tenés la plata para comprarte el auto que no querés pero que por lo menos te podés comprar, a continuación tenés la plata para comprarte un auto un poquito mejor, después para comprarte el auto que te gustaría, luego tenés la plata para comprarte dos autos que te gustarían pero después tenés más plata y te das cuenta de que no necesitás más que uno o a lo sumo dos. Y con esto pasa algo parecido. Belgrano, Palermo... ¡Esto no tendría fin! También quisiera construir en Kuala Lumpur, en Singapur, en Londres y en Nueva York... Como querer, quiero. Así como quería hacer una casa hace 25 ó 30 años. Pero no hay apuro porque estoy más desesperado por hacer bien lo que estoy haciendo hoy que por querer hacer más. Una cosa es la ambición por la ambición y hay otra cosa que es el placer de hacer las cosas bien y de saber que estás en la dirección y a la velocidad correctas.

 

¿Cómo fueron creciendo?

Desde el primero hasta el último de los edificios tienen la genética de nuestra marca y, sin embargo, han ido evolucionando sutilmente uno tras otro. Hay tres pilares de la compañía: la solidez de la trayectoria, el diseño y la sustentabilidad.

En Azcuy logramos duplicar los metros y la dotación de personal dos veces los últimos tres años. Éramos 20 personas y hacíamos 20.000 m2 y hoy somos 60 y hacemos 70.000 m2. Pero no necesitamos hacer 250.000 m2 el año que viene para ser felices. Estoy más preocupado de que estos 70.000 sean mejores constructivamente, estéticamente, estén mejor resueltos, en tiempo y forma, y los clientes estén más felices, que en hacer otros 70.000 m2. Hay que tener mucho cuidado.

 

¿Cómo surgió el terreno de Belgrano?

Son cantos de sirena. A partir de un llamado. El terreno es muy lindo y la posibilidad es concreta. Está muy cerquita de las Barrancas, en una ubicación espectacular, con vistas abiertas para hacer una torre.

 

¿De cuántos pisos será?

Veremos...

 

Lo que hay que ver es qué les deja construir el nuevo Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad...

Sí.

 

¿Qué opinión tiene del nuevo Código?

La renovación de los códigos forma parte del crecimiento de la ciudad, los códigos están hechos para que se cambien. Hay que adaptarse a cambios permanentes y a implementaciones lentas. A veces a uno le gustaría que hubiese reglas más claras y duraderas, pero la verdad y la realidad nos muestran que es así, y por el momento seguirá de este modo en nuestro país. Es una ciudad joven y está todo por hacerse, entonces uno puede solo quejarse o aprovechar y tener una mirada positiva y decir que está todo por hacerse. Tenemos la oportunidad de llevar a cabo millones de cosas. Lo que tratamos de hacer es interpretar el Código lo más rápidamente posible de acuerdo con nuestras necesidades, realidad y trabajar dentro de la normativa.

 

Al limitarse la construcción de torres, ¿no los afecta en la rentabilidad del negocio?

Eso no se modifica pero cambian las tipologías. A mí me encanta el perímetro libre y las torres pero, lamentablemente, el nuevo Código va en contra y las limitó a pocos lugares. Son reglas de juego pero nos adaptamos, no tenemos problema, el negocio no se modifica.

Lo mismo sucede con los cambios en la economía. Podemos tener una mirada negativa y decir que nos perjudica, pero también podemos cambiar a una óptica positiva y destacar que, gracias a que la gente no lleva la plata al banco, la trae para acá (al mercado inmobiliario). ¿Cuánta plata salió de los bancos entre las PASO y el día de las elecciones generales? Miles de millones de dólares que están en las casas de las personas pero que, en forma de goteo, los van llevando a las inmobiliarias y constructoras para transformarlos en departamentos, así que para nosotros eso es una bendición.

 

¿Qué sueños tiene aún por cumplir?

Me gustaría construir en otros lugares, fuera de la Argentina. Creo que en los próximos cinco años se viene eso. También quisiera hacer colaboraciones con algún estudio grande. Hemos tenido conversaciones con BIG (Bjarke Ingels Group), con Sou Fujimoto y nos gustaría charlar con Herzog & de Meuron, con los arquitectos que hoy son los popes, los número uno del mundo.

Los últimos cinco años los pasé viajando, observando sus obras y visitando los estudios. Estuve en el estudio de Milán de Stefano Boeri –que es otra persona a quien admiro– y conocí los edificios de Zaha (Hadid) en Miami y Nueva York, los de Herzog, los de Jean Nouvel, los del brasileño Isay Weinfeld que en Nueva York tiene un edificio lindísimo recién terminado, vi los Armani, el de Porsche y el de Aston Martin, que es de Alfredo Coto. Son todas obras muy bellas. Esa es un poco la fuente de inspiración.

 

¿Se imagina trabajando en Miami o en Europa?

Europa me gusta mucho. Me inspiran los edificios terminados por los grandes maestros contemporáneos. También disfruto de conocer las fábricas que producen materia prima y materiales de construcción. En eso mi debilidad es Alemania e Italia. He comprado grifería, marmolería, piletas, revestimientos y porcelanatos porque, para tener buenos costos, a veces uno necesita importarse las cosas en forma directa y esto es uno de los beneficios de la escala que tiene la empresa. Estamos trayendo entre ocho y diez contenedores de mármol por año y entre 15 y 20 contenedores de revestimientos para tener los mejores productos. Así surge la posibilidad de ir directamente a los productores, pelearles los valores y comprarles de manera anticipada. Para eso hay que estar sólido financieramente, contar con los galpones, los clarks y la logística necesaria para realizar toda esa operación. De a poco la hemos comenzado a hacer y entonces las obras empiezan a gozar de una salud y una calidad de terminaciones realmente espectacular.

 

¿Cuál es el límite que se plantean con respecto a frentes de obra simultáneos?

Se puede hacer todo. El límite es nuestra propia capacidad de organización, capacidad financiera y el equilibrio entre hacer más cosas o hacerlas mejor. Teniendo organización y criterio no hay límites.

 

¿Cuáles son los próximos desafíos?

El desafío es competir con uno mismo. La pelea de fondo es esa: ser mejor persona, mejor profesional, mejor empresario y mejor jefe todos los días. Si eso está bien, todo está bien. Si eso está mal, ahí hay tarea por resolver. Adónde llegaremos, no sabemos. Vivo cada día como si fuera el último. No hay otro secreto.

 

¿Y cuentas pendientes al mirar hacia atrás?

Errores de juventud, pero está bien, todo es necesario. Los golpes son nuestros maestros. En la facultad te enseñan a ser arquitecto, hacer proyectos y dirección, pero la calle te enseña a ser comerciante y empresario.

 

¿Tiene algún referente en esta industria?

La persona que me gusta y que en este momento es un poco mi ídolo es Eduardo Costantini. Lo más importante que aprendí de él es la visión de hacer negocios de largo plazo. En eso me parece que es un ejemplo a seguir y a tener en cuenta. No importa un edificio, una torre, tres torres, una etapa, importa tener claros los objetivos de largo plazo y trabajar para eso. Yo quiero tener la mejor compañía de real estate de la Argentina. Ese es mi objetivo y compito cada día conmigo mismo para lograrlo, pero hasta donde llego cada día está bien. No sé hasta dónde llegaré, pero no me importa. Ya tengo mi norte.