CENTRO INDUSTRIAL TRIPLE A EN CRECIMIENTO

 

 

VISITAMOS NORLOG, EL PRIMER DESARROLLO INMOBILIARIO INDUSTRIAL DEL GRUPO ANDREANI. CONOCIMOS SUS NUEVOS PROYECTOS, LA INFRAESTRUCTURA QUE EJECUTAN EN EL MARCO DE LA SEGUNDA ETAPA DEL DESARROLLO, SU MODELO DE NEGOCIOS, Y RECORRIMOS LA OBRA DE UNA NAVE, PROPIEDAD DE LA EMPRESA LLANA.

Texto: María Eugenia Usatinsky | Fotos: Marina Cassolino

Tras varios días de intensas lluvias, el clima se apiadó el mediodía de este martes de mayo en que viajamos hasta el partido de Tigre, provincia de Buenos Aires, para conocer el estado de avance de Norlog. Ésta es la primera plataforma logística multicliente destinada al movimiento, almacenamiento de mercaderías y radicación de industrias livianas no contaminantes perteneciente a Andreani Desarrollos Inmobiliarios (ADI), la unidad de negocios del grupo logístico Andreani creada para tal fin.

Se trata de un parque industrial triple A ubicado en la avenida Juan Domingo Perón 4700, próximo a las rutas que conectan la ciudad de Buenos Aires con las principales ciudades del país, puertos y corredores del Mercosur.

Tras pasar todos los rigurosos controles, llegamos hasta la planta que ocupa la central logística de Andreani, donde nos esperaba una cálida bienvenida de parte de los ejecutivos de la compañía. En una sala de reuniones con vista al verde del entorno nos recibieron Favio Podjarny, gerente general de ADI; Eduardo Munitz, gerente comercial; Adalberto Sequeiro, gerente de Nuevos Negocios de esa unidad; el arquitecto Carlos Santa Cruz y los responsables de Comunicación del Grupo.

Allí, durante casi dos horas de charla, nos contaron el estado de desarrollo de Norlog, los detalles de los proyectos en carpeta, las obras que están en ejecución y nos dieron su visión de este mercado.

La compra de estas tierras –que suman 100 hectáreas– se inició en 2010 y allí proyectaron un masterplan que comprende no sólo el desarrollo de Norlog –que ocupa el 70% de la superficie–, sino también de 23 hectáreas para emprendimientos que aún están en carpeta: la construcción de productos comerciales como oficinas, hotel y centro de compras (Norcom) y la venta de lotes para que se levanten complejos residenciales de media densidad (Norcity). Pero ambos se lanzarán recién “en uno o dos años”, aclaró Munitz. Las 7 hectáreas restantes están destinadas al control de los accesos, vías de circulación y áreas verdes.

En lo que hace a Norlog propiamente, en 2012 comenzaron las obras de infraestructura que concluyeron al año siguiente y en 2015 se realizó la inauguración oficial de su primera etapa, que comprendió la comercialización de 37 hectáreas. La zonificación es industrial IP, categoría 1 y 2 para uso primario logístico/industrial, cuyo FOS es de 0.60 y el FOT, de 1.20.

Con su crecimiento, el parque fue incorporando infraestructura, como una red de media tensión directa de la subestación transformadora Benavídez, gas industrial de alta presión, agua potable, red de cloaca, tendido de fibra óptica y ductos para tensiones débiles. Un detalle que los distingue en el mercado es que las redes de infraestructura son subterráneas para evitar la contaminación visual.

En tanto, realizaron el dimensionamiento de pavimentos y cordones cuneta de hormigón armado prefijados de 15 cm sobre la base de estudios de tránsito zonal con espesores acordes con la intensidad de la circulación y contemplan un sistema de reservorios para ralentizar el vuelco de aguas de lluvia a los canales externos. Las calles están pavimentadas con hormigón H30 y las veredas se construyen en hormigón peinado.

El gerente comercial señaló al respecto: “En el mercado hay parques que están bien y otros más o menos, pero este nivel de calidad de infraestructura –y que sea subterránea– no lo tiene ninguno”. A lo que Sequeiro rememoró el proceso atravesado en estos años: “Cuando vinimos no había agua, ni cloaca, ni luz, ni nada. La electricidad hubo que traerla desde Henry Ford; es una obra que nosotros financiamos y que nos devuelven en cómodas cuotas mensuales. El agua está conectada adelante y también se hizo la previsión de cloacas, que creemos  que AySA algún día terminará, al haber barrios atrás. El desarrollo de esas conexiones es importante porque liberará mucho a las empresas.

Actualmente la Administración (de Norlog) va contratando módulos de plantas de tratamiento y eso, a futuro, se eliminaría del Consorcio. Se fue evolucionando y los servicios a incorporar se irán evaluando por necesidad”.

A continuación, este mismo ejecutivo recordó los motivos que impulsaron a la empresa a partir de Avellaneda, donde estaba su planta madre: “La mayoría del flujo del transporte en la Argentina se hace hacia el norte del país, por lo cual, cuando la empresa estaba en zona sur, había que buscar la mercadería de los clientes de zona norte, consolidarla en el sur y volver a salir hacia el norte (para distribuirla)”. Con la mudanza pudieron ampliarse y reducir los tiempos de traslado, así como la exposición a problemas de tránsito, y mejoraron la eficiencia del proceso logístico.

La inversión total de Norlog asciende a los u$s 600 millones (sin contabilizar los futuros proyectos Norcom y Norcity). De ese monto, alrededor de la mitad ya fue desembolsado. Apuntan a vender lotes pero también a desarrollar –junto con inversores externos– naves con fines de renta.

Actualmente hay 361.310 m² construidos o reservados y 16 empresas instaladas. El valor de venta del metro cuadrado de los lotes para construcción de naves ronda los u$s 170, mientras que el de renta varía de u$s 6 a u$s 8 por m².

Dentro de la segunda etapa, quedan sólo cuatro lotes por vender (cerca de 10 hectáreas) y finalizar las obras de infraestructura de ese sector, que estiman concluir en agosto de este año.

 

PRÓXIMOS PASOS

 

Los futuros lanzamientos de Norlog abarcan el desarrollo y comercialización de 14.400 m² para renta divididos en cuatro espacios de 3.400 m² cada uno aproximadamente y, luego, un macrolote con 120.000 m² construibles en el que desarrollarán dos naves de 60.000 m² cada una, también para subdividir en espacios destinados a renta (ver recuadro). 

Para sumar posibles interesados en apostar al primero de estos proyectos, Podjarny comentó que mantendrían rondas de reuniones “los próximos 90 días (desde mayo) para armar el grupo inversor y así iniciar la obra inmediatamente, que demandará un plazo máximo de 12 meses. Para participar en este primer proyecto fijamos un ticket mínimo de u$s 300.000”.

En cuanto a los planes a futuro, el gerente general de ADI planteó que “el objetivo fijado para 2019 y 2020 es terminar con el 100% de la plataforma. Es decir, que no queden lotes sin haber desarrollado. Y, en paralelo, empezar a impulsar los otros proyectos. A su vez, hay un claro deseo de la compañía de replicar Norlog en otros lugares del país, siempre con el operador logístico en el medio pero tal vez en sociedad con otras empresas y en tierras de la compañía”.

Luego, Podjarny aseguró que desde ADI son muy optimistas con respecto a la evolución de la logística y el desarrollo inmobiliario asociado a ella: “Es una demanda que crece de la mano del e-commerce, la transformación del mundo comercial y la vida de las personas. Si bien es verdad que éste no es el mejor de los años, no frenamos nada y salimos a buscar posibles inversores. La curva será ascendente por mucho tiempo”.

Sobre las proyecciones del negocio en la coyuntura actual, Podjarny profundizó que “a partir de los cambios en los modelos de comercialización empezó a aparecer en las empresas la necesidad de contar con espacios de almacenamiento. La llegada del e-commerce hace algunos años les demanda no sólo almacenar su mercadería sino también generar toda la logística de distribución; por lo cual, si un operador logístico como Andreani puede resolverle toda la cadena a esa empresa, eso le permite enfocarse concretamente en su negocio”.

Hacia el final de la charla, previo a recorrer las instalaciones de Norlog, nos mostraron la central inteligente de transferencia para operaciones logísticas que se encuentra en su planta y fue inaugurada en 2017. Gracias a estas tecnologías y la digitalización de los remitos, lograron duplicar sus niveles de producción. “Éste es el corazón de la compañía. La sede de Avellaneda quedó como un apéndice que distribuye al sur”, señaló Munitz.

Tras ello nos dirigimos a los autos para recorrer el predio. En el camino pasamos por la planta de L’Oréal –inaugurada en enero de 2019– y los seis tanques reservorios de agua para combate de incendios que fueron intervenidos por el artista Luis Wells.

La construcción de la nave de esta compañía francesa es un hito en la historia de ADI. Como esta firma de cosmética tiene como política internacional alquilar los espacios de sus plantas –no comprarlos–, el equipo de Andreani se animó a su primera experiencia como desarrollador de una nave industrial “a medida” y se asoció para ello con la constructora Bautec. Podjarny comentó al respecto: “En L’Oréal nos pidieron si podíamos construirles la planta en función de las necesidades que planteaban y de sus estándares de calidad, dado que la obra debía cumplir con la categoría de certificación internacional de sustentabilidad LEED Gold, y resultó una experiencia exitosa desde todo punto de vista. Ahora estamos buscando replicar este modelo de negocios, saliendo a buscar inversores para dar soporte –junto con Andreani– a nuevos proyectos”. Además, desde ADI vieron en ello la oportunidad de un nuevo producto para ofrecer: proyectos build to suit.

 

INFRAESTRUCTURA EN OBRA

 

Luego de unos pocos minutos de viaje en auto, nos detuvimos en una zona donde se trabaja en las obras de infraestructura de la segunda etapa de Norlog. Allí, el arquitecto Carlos Santa Cruz tomó la palabra: “El predio tiene dos calles principales que son por las que debajo pasan todos los servicios, es decir, toda la red pluvial, de agua, de cloaca y, en el cantero central del bulevar, el tendido de la red de baja tensión, de fibra óptica y la iluminación urbana. La segunda etapa (de Norlog) ya tiene hechos los pavimentos, las cloacas, los pluviales con los desagües y la fibra óptica. Incluso está hecha la red de gas de alta presión industrial”.

Allí se construye lo que denominan rotonda de servicios, que consta de “un edificio que tendrá una subestación transformadora de media tensión, un grupo electrógeno, una sala de tablero que administrará todas las cuestiones eléctricas de la segunda y tercera etapa, y también habrá una sala para la planta de bombeo de líquidos cloacales. Además, hay una antena de telefonía móvil –nos alquilaron el espacio– y pondrán otra para reproducción de señal para la zona, porque es muy baja”, continuó el entrevistado.

A su vez, Santa Cruz contó que aprovecharon para “instalar allí dentro una sala carrier que es por donde entrará la fibra óptica. Ésta funcionará de back up de otra similar –en espejo– que se encuentra en la entrada (del centro industrial), con la finalidad de hacer un anillo de fibra óptica en todo el predio. De este modo, si se presenta algún inconveniente con el servicio en una de ellas, se deshabilita y se pone en marcha la otra. Esto asegura la provisión de servicio de fibra óptica para las comunicaciones en general para todo el predio”.

En cuanto a las obras de infraestructura que están pendientes de ejecutar, detalló: “De esta etapa aún falta colocar las columnas de iluminación; en estos días ya se está instalando la red de media tensión que irá en forma subterránea y hay que colocar la cañería de agua. Luego quedan las tareas de forestación y las veredas; si bien en la primera etapa las hicimos al comienzo, cuando los clientes hacían subir los camiones (para construir las naves) las rompían todas, entonces en esta etapa dejamos su construcción para el final, una vez que los clientes terminan de hacer todas sus entradas”.

Sobre las obras pluviales, este profesional agregó: “Todo el sistema pluvial está volcado hacia adentro del terreno para que el agua de lluvia, en lugar de ir hacia afuera toda junta, se vuelque hacia un reservorio que se construirá en el fondo para contener toda esa agua. De este modo, en el caso de que haya una gran tormenta, se contendrá allí toda el agua y se irá vertiendo de manera gradual al canal exterior para que las zonas residenciales aledañas puedan desagotar tranquilamente y no haya problemas por haber reducido la superficie absorbente, que antes eran los campos. Hay que mantener ese equilibrio”.

 

NAVE EN CONSTRUCCIÓN

 

Allí mismo, en diagonal a la rotonda de servicios, pudimos visitar el único lote que actualmente está en obra: una nave con tres depósitos y oficinas para la empresa Productora Química Llana, que compró la tierra para mudar parte de las instalaciones de su planta central, ubicada en la localidad de Beccar. En el lugar nos aguardaba –paciente y bien predispuesto a pesar de la espera– el arquitecto Claudio Arruabarrena, quien proyectó y dirige esta obra para Construcciones y Proyectos del Sur SA. Los trabajos comenzaron en octubre de 2018 y calculan finalizarlos en agosto de este año.

Ingresamos al predio por el acceso lateral, hacia el primero de los depósitos. Allí Arruabarrena comenzó a guiarnos en la recorrida y comentó: “Hoy en día lo que se estila en el sector de depósitos es tener la planta separada del área administrativa”. Y, sobre esta obra en particular, detalló que responde a un esquema “que, desde el área de oficinas, permite controlar visualmente todo lo que se elabora en las plantas. Es como el sistema americano de oficinas pero llevado a la producción en plantas”.

Este predio contará con tres depósitos a nivel y áreas administrativas, oficinas, vestuarios, call center, comedores y sanitarios para el personal de planta, para ejecutivos y para discapacitados, distribuidos entre la planta baja y el primer piso. “Los depósitos se ven unidos pero luego estarán separados por medianeras. Tendrán un revestimiento que será metálico de chapa con aislación contra incendios; toda la instalación dispone de rociadores (sprinklers) y lo que corresponde legalmente”, explicó el arquitecto.

De los tres depósitos, habrá dos en los que se instalará Llana. “El más grande es de 31 metros de ancho por 65 de largo y será para fabricación cementícea. Habrá silos con un gran depósito de arena y áridos con los que después se hará una masilla para determinados productos cementíceos. La otra es una nave metalúrgica (de 19 x 65 m) y es por eso que tiene instaladas ménsulas: allí se colocarán luego los carrilones por los que se moverá una grúa. El tercer depósito (de 16 x 65 m) es de alquiler para terceros”, detalló el proyectista. En total, de obra son 6.538 m² (1.154 m² de oficinas) y la altura es de 12,30 m. Trabajarán allí alrededor de 80 personas, entre operarios y ejecutivos.

Mientras seguimos caminando, sorteamos cables, arena vertida y hierros tendidos sobre el piso de hormigón. Tras unos pasos, este arquitecto se detuvo para mostrarnos las dársenas de carga y descarga de mercadería que se disponen hacia el frente, y explicó: “Tanto el primero de los depósitos como el segundo poseen dársenas de carga normales, de la parte trasera del camión. Pero (el cliente) también opera con descarga lateral, así que en toda la calle del costado (del predio) entrarán los camiones y habrá descarga lateral por clark. Ingresarán por dos rampas. También hay salida de camionetas en el frente y en el fondo, y los vehículos podrán estacionarse a 45° en la zona lateral”.

Respecto de la estructura de la nave, Arruabarrena detalló: “Está construida con (perfiles de) Alma Llena por las grandes luces. La particularidad en los depósitos de este tipo que realizamos es que no llevamos (el piso) a la altura de playón de 1,20 m sino que lo deprimimos a 72 cm, y lo único a lo que le bajamos altura es a la parte de las dársenas, porque con eso hacemos que el cliente tenga un gran ahorro en cuanto a movimiento de suelos, compra de tosca y demás. Deprimimos solamente la entrada de camiones en las dársenas. Los pisos son todos industriales con tratamiento de cuarzo, pulido y curado. Después se hace la construcción perimetral con bloques de cemento y se cierra con chaperío y toda una malla aluminizada aislante. Es lo típico de depósitos”. La iluminación es de tecnología led.
Sobre la experiencia de construir esta obra dentro de Norlog, Arruabarrena contó: “Tenemos una carpeta técnica que Norlog controla antes de empezar la obra para asegurarse de que esté todo bajo los lineamientos que piden. El cliente (Llana) está muy contento con toda la infraestructura que se ha realizado en este último año y por lo que será esto cuando ya esté operando a full. También está muy satisfecho por la seguridad y con todo el mantenimiento del lugar. Quieren venirse cuanto antes para acá. Ellos seguirán operando donde actualmente está su planta madre pero, de a poco, mudarán aquí parte de la empresa. Tienen pensado trasladar todo despacio e instalarse dentro de ocho meses (a partir de mayo, cuando se hizo la visita) porque se desmembrará una parte de la fábrica principal. La obra estará finalizada en tres meses. Ahora viene la parte linda (terminaciones), que es rápida; la obra gruesa y de instalaciones ya está concluida”.

Además, el director de obra mencionó que Norlog le ofrece al cliente el programa Transcad “para evitar la detención de camiones y limitar los tiempos”. En relación con ello, nuestro guía sostuvo que este grupo logístico “es muy estricto con los retiros de línea municipal para que los camiones operen dentro del predio, no en la calle. Nosotros somos uno de los que más retirados estamos, por lo cual toda la función de carga y descarga quedará dentro de nuestro predio, sin afectar el bulevar (calle de circulación que está en el frente). Operativamente será algo muy selectivo”.

Por otra parte, describió que habrá accesos exteriores individuales a cada uno de los tres depósitos, si bien los dos que serán utilizados por su cliente estarán interconectados. En la esquina se ubica la cámara transformadora de alta tensión a media tensión.

Luego nos dirigimos hacia lo que a futuro será la recepción, en el hall de acceso principal de la nave, que se instalará en una de las esquinas: “La particularidad de este depósito es la entrada por ochava. Es lo más representativo de la empresa y donde se va a poner toda la carne al asador en cuanto a lo decorativo y demás detalles. Es la parte más linda”, afirmó, mientras nos mostraba los renders de cómo quedará finalizada esta parte de la obra. “Son grandes pantallas inclinadas que forman la ochava. Es simbólico porque busca representar las dos alas del logotipo de la empresa. Se hacen en chapa con piel de vidrio. Y en los halls exteriores habrá palmeras y más verde para aflojar un poco la vista”, detalló el arquitecto.

Desde allí, unos minutos después, subimos por la escalera principal al nivel superior, donde se dispondrán las oficinas de atención al cliente, administrativas y ejecutivas de uno de los tres depósitos. Aún en proceso de construcción y sin terminaciones colocadas, nos aventuramos hasta el primer piso, donde nos encontramos con la vista abierta hacia el paisaje del entorno que disfrutarán quienes trabajen allí. “En este nivel estarán las oficinas. Se conectarán con la zona de los depósitos a través de escaleras metálicas exteriores y la escalera interna comunicará la planta baja y alta entre oficinas. Es decir, habrá una doble circulación. Las oficinas balconean hacia la planta, pero habrá una división (con un panel) antes del ingreso al área ejecutiva”. En este nivel también habrá cocina, comedor para directivos y un balcón terraza.

Si bien aún no están realizadas las terminaciones, Arruabarrena contó que “las oficinas serán amplias y la parte de construcción seca interna se hará en Durlock”. Pero aclaró que no será así en la zona de producción: “La división entre los depósitos tiene que ser con material de mucha masa por una cuestión de seguridad”.

Hacia el final del recorrido, nos dirigimos hacia el exterior de la nave para que el arquitecto nos señalara las obras hidráulicas que debieron realizar a pedido de Norlog, debajo de las veredas que rodean el predio: “Hay dos caños grandes, tanto en el lateral como en el frente, para descarga en los sumideros, de modo tal que no haya estancamiento ni acumulación de agua. Drena muy rápido y está todo previsto como para responder a las lluvias de hoy en día. Hay unos conductos enormes debajo de la platea. Las obras de infraestructura hidráulica que nos pidieron son bastante importantes”.

En tanto, también mostró las perforaciones para pasar la fibra óptica y los cables de alta tensión. “Como en este tipo de depósitos entra tensión muy alta, los cables son gruesos, así que dejamos previstos dos (caños) y un tercero, por si el día de mañana se necesita ampliar la instalación”, concluyó Arruabarrena.

Hacia media tarde nos despedimos de todo el equipo muy agradecidos por la exhaustiva visita a la obra realizada. ¡Tarea cumplida! 

 Favio Podjarny, gerente general de Andreani Desarrollos Inmobiliarios

 (ADI) Iván Renkine, de la desarrolladora CDI 

  Arq. Claudio Arruabarrena  

  De Izq. a Der.: Juan Cruz Mansilla, del área de Comunicaciones de 

  Norlog; Eduardo Munitz, gerente comercial de Norlog; Favio Podjarny,    gerente genera de ADI; Arq. Carlos Santa Cruz; y Adalberto Sequeiro,    de Nuevos Negocios de la Unidad de Negocios Inmobiliarios.   

NORLOG

FICHA DE OBRA

 

Ubicación: Av. Juan D. Perón al 4749, Tigre, provincia

de Buenos Aires.

Superficie del terreno: 100 hectáreas.

Superficie a construir: 70 hectáreas para uso logístico

industrial y 30 hectáreas para desarrollos residenciales y

comerciales.

Año de inauguración: 2015.

Empresa desarrolladora: ADI, Grupo Andreani.